Thời gian qua, tình hình bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung, thành phố Vũng Tàu nói riêng “rất nóng”, do đó, nhiều thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch không thể tách thửa nhỏ nên chủ đất cho làm vi bằng đồng sở hữu, điều đó tạo thành rủi ro khá lớn cho người mua.

Thực trạng xấu

Hiện trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đang rộ lên hiện tượng các môi giới chào bán đất đồng sở hữu, có nghĩa là, một miếng đất nhưng chủ cũ không thể tách thửa nên bán cho nhiều người, sau đó qua Văn phòng Thừa phát lại làm vi bằng đồng sở hữu, vì vậy có miếng đất khoảng 300m² nhưng đến 5 người đứng tên (mỗi người 1 sổ), nhưng thông thường trên địa bàn thành phố sẽ phổ biến ở ngưỡng miếng đất 300m² khoảng 3 người đứng tên hoặc 500m² thì 5 người đứng tên đồng sở hữu. Tuy nhiên có trường hợp cá biệt, 1 miếng đất 1000m² nhưng tới 150 người đồng sở hữu.

Sự việc này phổ biến sẽ dẫn đến người dân bị “ôm” nhiều rủi ro vào người, cơ quan chức năng thì khó quản lý, đặc biệt đối với các cơ quan quản lý về quy hoạch, xây dựng, đất đai sẽ bị động trong các vấn đề về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, và điều hiển nhiên sẽ dẫn đến xây dựng trái phép, thậm chí người dân sẽ có thể liên quan đến pháp luật. Cuối cùng, hậu quả cả xã hội sẽ phải gánh chịu.

Là cán bộ phụ trách đô thị lâu năm, có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực về đô thị, ông Nguyễn Hùng Cường – công tác tại phòng Quản lý Đô thị thành phố Vũng Tàu cho đó là một rủi ro khá lớn đối với người dân, vì trong các sơ đồ phân lô tự “vẽ” của chủ sử dụng đất thể hiện “hẻm/đường tự mở”, tuy nhiên, những con hẻm/đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên không có giá trị pháp lý. Tình hình này còn làm ảnh hưởng khá nhiều đến các công tác quản lý chuyên ngành như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, gây khó khăn rất lớn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, các dự án chỉnh trang đô thị.

Tại sao lại có những thửa đất như vậy, theo ông Cường, những trường hợp đồng sở hữu trên một miếng đất là do chủ đất không thể tách riêng từng thửa đất nhỏ để chuyển nhượng cho các nhân/tổ chức vì khu vực đó có thể bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành. Nếu người dân cố tình mua sau này hậu quả khó lường, có thể mất tiền, không xây dựng được, khó khăn trong việc chuyển nhượng, dẫn đến tranh chấp, kiện cáo…

Người mua “cầm dao đằng lưỡi”

Hiện nay, nhà đất đồng sở hữu thể hiện trên sổ được cấp có dòng chữ “cùng sử dụng đất với…” với hai hình thức thể hiện: Ghi cùng lúc đầy đủ từng hộ gia đình, cá nhân hoặc chỉ ghi tên một cá nhân đại diện. Sổ được cấp một bản duy nhất hoặc được cấp thành nhiều bản cho từng hộ gia đình, cá nhân tùy theo yêu cầu của họ.

Đối chiếu với quy định Bộ Luật dân sự, dạng bất động sản thuộc sở hữu chung cùng của nhiều người này được xác định là sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia. Theo đó, các chủ sử dụng đất chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Do đó, khi giao dịch với các nhà đất đồng sở hữu, theo luật sư Trần Đức Phượng – Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cần lưu ý nhiều vấn đề. Trong đó, nếu thực hiện giao dịch thì phải có đầy đủ các đồng sở hữu hoặc phải có các Giấy ủy quyền hợp pháp có công chứng nên quá trình ký kết hợp đồng tại đơn vị công chứng cũng có thể kéo dài vì phải chờ đầy đủ các đồng chủ sở hữu.

“Thậm chí, cho dù có Giấy ủy quyền hợp pháp tại công chứng nhưng thời gian đã quá lâu và đã bị hủy (người nhận ủy quyền che giấu), có những người ủy quyền đã mất nên các Giấy ủy quyền này không còn hiệu lực nhưng không được thẩm tra xác minh”, luật sư Phượng cảnh báo.

Mặt khác, thông thường khi giai đoạn đầu giao dịch nhà đất chỉ gặp và ký kết Văn bản hợp đồng đặt cọc, giao tiền cho một người trong số đồng sở hữu nên các giao dịch này rơi vào trường hợp vô hiệu nên nếu có một đồng sở hữu không đồng ý, hoặc do nhà đất tăng giá… thì người mua có nguy cơ không thể ký hợp đồng tại công chứng, tiền cọc phải đi đòi lại và cũng không thể phạt cọc gấp đôi.

Với những nhà đất đồng sở hữu nhưng trên thực tế họ cùng sử dụng (chung Giấy chứng nhận, chung hộ khẩu) thì do quá trình sử dụng đã có sự cải tạo nhưng không có giấy phép như thay đổi cửa đi, phân chia tường ngăn… nên khi người mua đăng ký sang tên vẫn không thể thực hiện được do UBND xã/phường xác minh nên yêu cầu phải khôi phục đúng giấy phép ban đầu được cấp. Rất nhiều giao dịch mà nhà đất cải tạo sai không phép đã phải hủy giao dịch do không đăng ký được sang tên người mua.

“Do nhà đất đồng sở hữu từ quá trình cùng chung vốn để mua, từ những người hoạt động kinh doanh nên có thêm những rủi ro từ các đồng sở hữu như quy định tại Điều 75 Luật thi hành án dân sự thì trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì bị tuyên giao dịch vô hiệu để xử lý tài sản thực hiện các quyết định thi hành án” Luật sư Phượng nhấn mạnh các rủi ro về loại hình này.

Khó cho cơ quan quản lý

Ngoài ra, dưới góc độ luật sư, ông Phượng cũng cho rằng quyền sở hữu tài sản của nhiều người được pháp luật ghi nhận và cấp Giấy chứng nhận, tuy nhiên là dạng sở hữu phức tạp về người sở hữu nên việc thực hiện các thủ tục hành chính sẽ cần thêm nhiều các loại giấy.

Do đó, luật sư Phượng cho biết cơ quan quản lý trong quá trình quản lý hiện nay là tình trạng nhà chung giấy chứng nhận, chung hộ khẩu nên việc quản lý hành chính rất phức tạp về an ninh trật tự, quản lý xây dựng, giao dịch thông qua giấy tay hoặc lập vi bằng tại đơn vị Thừa phát lại nên phát sinh nhiều tranh chấp. Giải pháp hiện nay là tăng cường việc kiểm tra gíam sát về xây dựng đối với các trường hợp xây dựng, cải tạo không phép và giới hạn việc nhập khẩu phải đảm bảo theo tiêu chuẩn dịch tích nhà ở./.