Lo ngại "bong bóng" xuất hiện khi giá nhà liên tục tăng cao

Liệu thị trường bất động sản năm 2022 có vỡ "bong bóng"? - Đó là câu hỏi trăn trở nhất xuất hiện trên thị trường từ đầu năm tới nay. Không phải ngẫu nhiên câu chuyện này được đặt ra khi giá nhà liên tục tăng cao trong thời gian ngắn.

Một vài con số khiến chúng ta phải giật mình. Đơn của như ở Hà Nội: Chung cư tăng 13%, tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua theo thống kê của CBRE còn nhà biệt thự tăng tới 82% theo năm (theo báo cáo của Savills). Đất nền nhiều nơi tăng 40-50%.

Điều đáng nói là dù giá tăng cao, nhưng lượng giao dịch, nhất là vào thời điểm cuối năm 2021, có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực. Tuy nhiên, ý kiến từ phía cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng và một số chuyên gia cho rằng, thị trường có dấu hiệu "bong bóng" nhưng khó vỡ.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ: "Đúng là năm 2021 tại có một số địa phương có một số nơi, ở một vài địa điểm có vấn đề nóng sốt nóng sốt và cũng không phải tất cả các phân khúc của bất động sản đều nóng sốt mà chỉ có một số trường hợp ví dụ như là ở do tách nhập đơn vị hành chính, ví dụ như do hạ tầng phát triển, nghe thông tin đó chưa đầy đủ thay đổi quy hoạch thì có tăng giá nhưng mà cũng là phân khúc đất nền đó chứ còn các bất động sản khác cũng không bị ảnh hưởng nhiều".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói: "Xuất hiện ở nhiều vùng có tính ảo, bong bóng, may mắn là các đầu tư có kinh nghiệm. Bong bóng có thể có nhưng nhiều nơi không phải có sức ảnh hưởng lớn, điều này do nhà đầu tư có kinh nghiệm".

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: "Năm 2008-2009 khi đó lãi suất ngân hàng cực cao, gần như không kiểm soát được, mức lãi suất ngân hàng có thể lên tới 18-19 ở mức thoả thuận… Ở thời điểm hiện nay, lãi suất ngân hàng đang kiểm soát tốt. Hiện tại không như vậy, nên chưa có bong bóng".

Diễn biến thị trường năm 2022?

Thời điểm năm 2008 - 2009 là một ký ức khó quên của giới kinh doanh bất động sản, mặc dù đã hơn 10 năm trôi qua, nhưng cuộc khủng hoảng vỡ bong bóng bất động sản thời điểm đó vẫn in sâu trong tâm trí của họ. Bong bóng bất động sản vỡ khiến cho nhiều người kinh doanh chết đứng, rơi vào trạng thái trắng tay. Trước diễn biến thị trường hiện nay, đặc biệt là hiện tượng có SỐT - nhưng giao dịch lại LẠNH tại một số khu vực, việc kiểm soát, điều chỉnh thị trường để tránh bong bóng tái xuất hiện là hết sức cần thiết. Vậy diễn biến thị trường trong năm 2022 sẽ như thế nào? Chúng ta hãy cùng điểm qua một số phân khúc thị trường nổi bật nhất.

Nhà ở thấp tầng

Nếu như năm 2020, tỷ trọng nhà biệt thự và liền kề trong rổ các sản phẩm bất động sản bán được chỉ chiếm 7%, thì năm 2021, tỷ lệ này là 14%, cho thấy đây là phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong năm nay. Tuy nhiên, quỹ đất ngày càng khan hiếm, thị trường năm 2022 sẽ chứng kiến sự mở rộng ra khu vực ven đô, tạo nên đối trọng giữa hai phía Đông - Tây.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết thêm: "Nguồn cung tương lai trong năm 2022 có thể không bị thiếu nữa bởi vì đã được bổ sung từ khu vực phía Tây. Nhưng thực tế phía Tây cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh về phía Đông. Khi chúng ta nói đến khu vực Long Biên, chúng ta thấy rằng: thị trường làm gì có nhiều đâu, nhưng nếu nhìn xa hơn, đặc biệt là Hưng Yên, sẽ ra hàng. Sự tăng giá cũng sẽ rất thận trọng. Giá nó sẽ ở ngưỡng hợp lý, chứ không ở mức độ tăng nóng như kì vọng của nhiều nhà đầu tư, biệt thự đâu đó tăng từ 6-7%, trong khi đó nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn".

Căn hộ chung cư

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 80% căn hộ mới đều là hàng đã chào bán từ các năm trước. Nguồn cung dự án mới, nhất là trong nội đô khan hiếm, đẩy giá bán tăng cao. Các căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Năm 2022, dự báo giá phân khúc này vẫn tăng nhẹ, nhưng không có đột biến, chủ yếu hướng tới người mua ở thật.

Bất động sản công nghiệp

Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp của 8 tỉnh, thành phố Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 80%. Mức giá chào thuê đất tăng từ 10% đến 30% so với cùng kỳ năm 2020. Những chỉ số tích cực trên là căn cứ khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng, bất động sản công nghiệp tiếp tục là "gà đẻ trứng vàng" trong năm nay.

Bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho biết: "Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bán lẻ, cho thuê chắc là sẽ mất thêm thời gian để phục hồi. Ví dụ bất động sản nghỉ dưỡng chẳng hạn, chúng tôi dự báo du lịch chỉ có thể phục hồi gần như hoàn toàn vào cuối năm 2023, do vậy bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ cũng phải chờ 1, 2 năm nữa mới có thể phục hồi".

Đã từng là kênh đầu tư "làm mưa làm gió" trên thị trường, song phân khúc này đã trải qua gần 2 năm sóng gió. Tỷ lệ hấp thụ chỉ hơn 30%. Nhiều chủ đầu tư phải tính cách làm mới như: tạo ra dòng nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khoẻ trị liệu, sân golf, bán căn hộ sở hữu lâu dài nhưng dùng cho du lịch - nghỉ dưỡng. Đặc biệt, thay vì đầu tư "đánh bắt xa bờ" tại các tỉnh phía Nam, nhiều tập đoàn đã dịch chuyển đầu tư sang thị trường phía Bắc, gần Hà Nội. Nhiều ý kiến nhận định, năm 2022, các dự án có vị trí đẹp, độc đáo, phù hợp làm ngôi nhà thứ 2 vẫn hút dòng tiền từ giới thượng lưu.

Mặc dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng thị trường năm 2022 vẫn gặp khó về nguồn cung, do "nút thắt cổ chai" về pháp lý trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ. Nhiều ý kiến cho rằng, thiếu hụt nguồn cung là 1 trong những nguyên nhân khiến các môi giới lợi dụng thổi giá, gây ra các cơn sốt đất, hoặc chính các chủ đầu tư đẩy giá bán nhà tăng cao. Một khi nút thắt này được tháo gỡ, sẽ tạo ra sự phát triển lành mạnh hơn, nhất là việc xây dựng thêm nhà ở vừa túi tiền, đang gần như đang bị lãng quên trong suốt 2 năm qua.