Giải pháp huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Theo Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao, Thị trường vốn Việt Nam, JLL nhận đinh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trên đà phát triển. Các thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam đang có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài bởi tính quy mô của dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lợi cao. Trong bối cảnh Covid-19, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. Mặc dù lãi suất cho vay giảm so với các năm trước, nhưng chất lượng tín dụng luôn được các ngân hàng thương mại quan tâm. Do đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không thỏa mãn được các điều kiện vay này. 

Thay vào đó, các doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp với chi phí huy động vốn bình quân dao động 7.9% - 13% cho nhóm ngành bất động sản, bình quân đạt 10.5%, kỳ hạn 3-5 năm. Với những doanh nghiệp có mức chi phí lên đến 13% (chưa bao gồm chi phí thu xếp vốn), có thể thấy cao gấp đôi so với lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng thương mại hiện tại ở mức 5.3% – 6.0%, kỳ hạn một năm. Điều này có thể trở thành một áp lực cho doanh nghiệp phải khai thác hiệu quả khi sử dụng đòn bẩy tài chính nợ vay. Do đó, theo JLL Việt Nam thì các doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động M&A dù tốc độ có phần chậm lại so với những năm 2017-2018.

Đối với các nhà đầu tư, sau quá trình bị thanh tra nguồn gốc đất, quy trình giao đất thiếu minh bạch công khai, sai phạm bị xử lý, đến nay thị trường đã minh bạch hơn. Qua đó, nhà đầu tư đã tìm thấy dự án tốt để tham gia góp vốn hoặc M&A. Hiện Công ty Quản lý Tài sản (VAMC) hoặc Ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản nằm trong danh mục nợ xấu (NPL) của ngân hàng. Ví dụ như khoản nợ hơn 4.000 tỷ VNĐ tại dự án Kenton Node đang được Ngân hàng BIDV chào bán đấu giá v.v. Các lô đất thuộc khu chức năng số 1 tại Thủ Thiêm, khu đất tái định cư 38,4 ha nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Bình Khánh, quận 2…cũng được đem ra chào bán, đấu giá.

Phân khúc nào đang là hoạt động thu hút M&A

Với những chính sách minh bạch và hoạt động kiểm soát dịch Covid19 khá tốt, thì Việt Nam đang được đánh là môi trường tốt để đầu tư. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại đã được ký kết và có hiệu lực trong năm 2020 cũng là đòn bẩy cho hoạt động đầu tư của các ông lơn tính đên.

Phân khúc bất động sản có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở tại Đài Loan của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía Bắc thành phố Hải Phòng.

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm các dự án phát triển công nghiệp với quy mô hàng trăm ha để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội có quy hoạch phù hợp và pháp lý sạch vẫn còn thách thức, đặc biệt ở các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương.

Mặc dù đang là phân khúc thu hút rất nhiều sự quan tâm nhưng việc thực hiện các thương vụ vẫn là thách thức đối với các nhà đầu tư. Để tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho hoặc xưởng xây sẵn cho thuê tại vị trí chiến lược là rất khó. Hơn nữa, cùng với việc tăng giá đất công nghiệp trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận khiến cho những lựa chọn khó khăn hơn.

Các thương vụ trong quá trình rà soát các dự án bất động sản kéo dài cũng khiến nhiều doanh nghiệp đánh mất cơ hội.

Trong năm 2020 chỉ có một số thương vụ đáng chú ý được công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) để cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park, một khu đô thị tại Quận 9, TP.HCM. Một giao dịch nổi bật khác là khoản đầu tư 650 triệu USD nhóm nhà đầu tư do KKR dẫn dắt vào Vinhomes, tương đương 6% cổ phần tại công ty.

Với nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài được giải ngân mạnh trong thời gian gần đây, nhiều hoạt động bán hàng đã được triển khai cùng với tiến độ xây dựng nhanh chóng của siêu dự án này. Một giao dịch khác được công bố gần đây là sự hợp tác giữa Swire Properties và City Garden JSC để cùng phát triển “The River”, một dự án khu dân cư cao cấp tọa lạc tại Thủ Thiêm, TP.HCM. Một lần nữa, điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư trong khu vực vào các yếu tố vĩ mô của Việt Nam về sự phục hồi của thị trường sau tác động của dịch Covid-19.