Thuế thu nhập cá nhân

Mọi hoạt động từ việc kinh doanh, mua bán giao dịch bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, bên chịu thuế là bên bán bất động sản, còn bên mua không phải chịu khoản thuế này.

Thuế suất 2% được tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Ví dụ, bất động sản được bán với giá 2 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 2 tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng.

Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.

Ví dụ: Lô đất 50m2 được thỏa thuận là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: 1 tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Như thế có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó. Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Phí công chứng

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua.

Mức thu phí công chứng hiện nay được quy định tại Thông tư số 257/2016/BTC như sau:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay, mức thu của TP Hà Nội theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND; TP HCM theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán bất động sản được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều trường hợp bên bán “bao” toàn bộ chi phí sang tên sổ đỏ, tức là người bán trả toàn bộ các khoản thuế, phí trên. Cũng có trường hợp hai bên thỏa thuận mỗi bên trả một nửa. Tất cả các thỏa thuận này cần được làm rõ trong quá trình mua bán và được sự đồng thuận của cả hai bên.