Ngay sau khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII ban hành Nghị quyết số 18 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", Thủ tướng Chính phủ đã đặt mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo xây dựng các cơ chế chính sách, giải pháp toàn diện, nhằm thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết hiệu quả nền kinh tế; trong đó có thị trường bất động sản.

Với tinh thần đó, trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai mới đưa ra gần đây, việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường là một trong những nội dung quan trọng.

Tính thuế mua bán nhà đất theo giá thị trường

Cuối tuần vừa qua, một thông tin đưa ra từ Bộ Tài nguyên và Môi trường được người dân và doanh nghiệp hết sức quan tâm, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường đang nghiên cứu phương án, các cơ quan chức năng sẽ không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng nữa. Thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường.

Khi áp dụng quy định này, người mua bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng đến việc tính thuế. Một số chuyên gia nhận định, đây là cơ sở quan trọng để chấm dứt tình trạng bán nhà 2 giá, tức là giá kê khai nộp thuế 1 kiểu, giá giao dịch thực tế 1 kiểu rất phổ biến thời gian qua, nhằm giảm bớt tiền thuế phải nộp.

Thực tế, từ đầu năm nay, Tổng cục Thuế đã yêu cầu các địa phương thực hiện việc kê khai thuế bán nhà đất theo giá thị trường rồi ạ. Tuy nhiên, vì thiếu cơ sở để đối chiếu, xác định giá trị thực của bất động sản nên tại nhiều nơi, việc thực hiện yêu cầu của Tổng cục thuế đã gặp không ít khó khăn.

Vướng mắc trong kê khai giá đất theo giá thị trường

Anh Nguyễn Quốc Tùng, một môi giới bất động sản cho biết, thời gian vừa qua, nhiều khách hàng của anh cũng bị trả hồ sơ về khi kê khai giá nhà chưa sát giá thị trường. Điều này ảnh hưởng nhất định tới thị trường, khiến giao dịch bị chững.

Anh Nguyễn Quốc Tùng, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần phát triển BĐS Phú Hưng, cho biết: "Hiện nay, các giao dịch khi lên nộp thuế thì mọi người sẽ kê khai giá giao dịch theo khung giá đất đã ban hành của Nhà nước. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp đã bị trả hồ sơ về do các Chi cục thuế phản hồi là các giao dịch đó, giá có dấu hiệu bất thường, không đúng với giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường theo quan điểm của Nhà nước là bao nhiêu thì mọi người thường không nắm được".

Tại một số văn phòng công chứng, sau khi khách hàng kí kết hợp đồng tại văn phòng công chứng với mức giá thấp hơn hoặc bằng khung giá đất, hồ sơ được đưa sang cơ quan Thuế để thực hiện nghĩa vụ về thuế và sang tên. Thế nhưng có không ít khách hàng bị giữ lại hồ sơ.

Ông Bùi Huy Cường, Phó trưởng văn phòng công chứng Lạc Việt chia sẻ: "Các cơ quan thuế ở Hà Nội thường giữ hồ sơ lại và mời khách hàng lên một lần nữa để cam kết. Theo tôi, việc mời lên là không đúng luật vì hợp đồng công chứng đã có công chứng viên chứng kiến, đã hợp lệ và bên kia chỉ áp thuế để làm thủ tục sang tên thôi vì giao dịch là tự nguyện rồi".

Các đơn vị đều cho biết, nút thắt của vướng mắc nằm ở chỗ, chưa có một cơ sở thống nhất, hay gọi nôm na là một danh mục giá thị trường cụ thể để người nộp thuế và người tính thuế đối chiếu làm cơ sở tính giá tiền thuế phải nộp.

Trước các ách tắc này, vào tháng 6, Tổng cục Thuế đã phải có công văn yêu cầu yêu cầu không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản, kéo dài thời gian, gây khó cho người dân. Nhiều ý kiến cho rằng, đây chỉ là giải pháp tạm thời, còn nếu để thực hiện triệt để, thì chỉ có thực hiện như đề xuất mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra. Cũng theo chia sẻ của Bộ, sẽ có bản đồ định giá đất trên toàn quốc được xây dựng để mọi người có thể tự định giá. Đây là vấn đề căn cơ, cốt lõi để đảm bảo công khai, minh bạch.

Cơ sở định giá thị trường khi giao dịch bất động sản

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội: Lần này Bộ Tài nguyên Môi trường dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, đưa quy định này trong dự thảo luật đất đai sửa đổi cũng quán triệt tinh thần nghị quyết 18 của Hội nghị TW 5 và như vậy tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn rộng rãi hơn trong vấn đề quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế và nó cũng sẽ là sự bổ sung sự tích hợp giữa quy định của dự thảo luật đất đai năm 2013 sửa đổi với luật thuế thu nhập cá nhân.

Ông Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội: Chúng ta đòi hỏi phương pháp định giá khoa học chứ không phải hội đồng định giá, một cơ quan hành chính do đại diện sở ban ngành ngồi ấn định giá đất là bao nhiêu, tổ chức rất chuyên nghiệp sử dụng biện pháp khoa học khảo sát thị trường đánh giá thị trường để đưa ra mức giá cho mảnh đất đó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Chúng ta xác định việc kê khai giá theo nhu cầu thị trường bình thường. Chúng ta chưa tính tới những trường hợp đặc thù, trường hợp đặc thù là chẳng hạn như một gia đình đang gặp một sự cố buộc phải bán nhanh cái nhà để có nguồn tiền thì có thể người ta bán thấp hơn giá thị trường. Điều đó là thực tế có xảy ra.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property): Sát với thị trường ở thời điểm hiện tại thôi thời điểm tương lại nó không phù hợp nữa mà Luật không thể lúc nào cũng theo được mà nên có sự linh hoạt tức là đưa khung pháp lý, quyền vào cho đơn vị thực hiện chính là bên thuế sẽ sát vào bên thuế, chứ không phải là đưa ra 1 cái khung mà không sát thực tế.

Thực tế, việc xây dựng 1 bản đồ, hay còn gọi là 1 cơ sở dữ liệu, về giá đất trên cả nước một cách bài bản, có thể tra cứu nhanh gọn, tiện lợi đã là "ước mơ" lâu nay của rất nhiều người dân khi đi mua nhà, đất. Nếu có được hệ thống như thế này, không chỉ việc tính thuế nhà đất sẽ rất rõ ràng, minh bạch, ngăn chặn được việc "né" thuế mà còn giúp mọi người tự tin, thoải mái đi mua nhà, đất mà không lo bị cò đất, môi giới thổi giá.

Để thực hiện được đề xuất này cũng cần phải có lộ trình phải mất khoảng vài năm, cần tới dùng công nghệ, dữ liệu để quản lý mọi biến động về từng thửa đất chứ không thể thực hiện trong ngày một, ngày hai.